Perubahan Akuntansi Sewa Guna Usulan FASB – Dampak terhadap Real Estat Komersial

SIUJK / Surat Izin Usaha Jasa Konstruksi Tuantender.id

Pengantar:

Dewan Standar Akuntansi Keuangan (FASB) pada 17 Agustus 2010 merilis “draft eksposur” mereka yang mengharuskan perusahaan untuk mencatat hampir semua sewa di neraca mereka sebagai aset “hak untuk menggunakan”, dan “pembayaran sewa guna usaha masa depan” yang sesuai. . Apa artinya ini bagi bisnis Anda dalam istilah awam? Proposal ini pada dasarnya menghapus sewa operasi; semua sewa (kecuali tidak material) akan dikapitalisasi menggunakan nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum. Oleh karena itu, bisnis yang di masa lalu memiliki kewajiban sewa di luar neraca, sekarang harus mencatat kewajiban ini di neraca mereka.

Poin kunci yang perlu dipertimbangkan sehubungan dengan perubahan akuntansi sewa yang diusulkan adalah, dalam semua kemungkinan, sewa operasi yang ada, ditandatangani sebelum penerapan aturan baru, akan memerlukan reklasifikasi sebagai sewa modal yang harus diperhitungkan dalam neraca. Ini berarti bahwa profesional real estat harus segera mempertimbangkan efek yang ada dan sewa yang direncanakan akan terhadap laporan keuangan setelah aturan yang diusulkan diimplementasikan. Karena kewajiban sewa operasi dapat mewakili kewajiban yang lebih besar daripada semua aset neraca digabungkan, reklasifikasi sewa dapat secara signifikan mengubah neraca bisnis.

Dampak dari pencatatan kewajiban sewa ini di neraca dapat memiliki beberapa dampak, seperti: bisnis yang perlu memperingatkan pemberi pinjaman mereka karena mereka sekarang akan tidak patuh dengan perjanjian pinjaman mereka, menegosiasikan perjanjian pinjaman baru dengan pemberi pinjaman karena keuangan disajikan kembali laporan, rasio yang digunakan untuk mengevaluasi potensi bisnis kredit akan berdampak buruk dan penyajian kembali laporan keuangan penyewa setelah perubahan berlaku dapat menghasilkan saldo ekuitas yang lebih rendah, dan perubahan pada berbagai rasio akuntansi

Dasar konseptual untuk akuntansi leasing akan berubah dari menentukan kapan “secara substansial semua manfaat dan risiko kepemilikan” telah ditransfer, ke pengakuan “hak untuk menggunakan” sebagai aset dan aset (dan kewajiban) yang dibagi antara lessee dan lessor.

Sebagai bagian dari pengumuman FASB, Dewan menyatakan bahwa dalam pandangan mereka “akuntansi saat ini di bidang ini tidak dengan jelas menggambarkan sumber daya dan kewajiban yang timbul dari transaksi sewa.” Hal ini menunjukkan bahwa hasil akhir kemungkinan akan memerlukan lebih banyak kegiatan leasing untuk tercermin di neraca daripada saat ini terjadi. Dengan kata lain, banyak, mungkin hampir semua, sewa sekarang dianggap beroperasi cenderung dianggap modal di bawah standar baru. Dengan demikian, banyak perusahaan dengan portofolio sewa operasi besar cenderung melihat perubahan material pada laporan keuangan perusahaan mereka.

Bagian dari tujuan ini adalah untuk mengoordinasikan standar akuntansi sewa dengan Dewan Standar Akuntansi Internasional (IASB), yang menetapkan standar akuntansi untuk Eropa dan banyak negara lain. IASB dan FASB saat ini memiliki perbedaan substansial dalam perlakuan sewa; khususnya yang patut dicatat adalah bahwa “garis terang” menguji FAS 13 (apakah jangka waktu sewa adalah 75% atau lebih dari kehidupan ekonomi, dan apakah nilai sekarang dari sewa adalah 90% atau lebih dari nilai wajar) tidak digunakan oleh IASB, yang lebih suka pendekatan “fakta dan keadaan” yang mensyaratkan lebih banyak panggilan penilaian. Namun, keduanya memiliki konsep modal (atau keuangan) dan sewa operasi, namun garis pemisah ditarik di antara sewa tersebut.

FASB akan menerima komentar publik tentang perubahan yang diusulkan ini hingga 15 Desember 2010. Jika FASB membuat keputusan akhir pada 2011 tentang perubahan yang diusulkan ini untuk menyewakan akuntansi, aturan baru akan berlaku pada 2013.

Selain itu, staf Komisi Sekuritas dan Bursa melaporkan dalam laporan yang diamanatkan di bawah Sarbanes-Oxley, bahwa jumlah sewa operasi yang disimpan di luar neraca diperkirakan sebesar $ 1,25 triliun yang akan ditransfer ke neraca perusahaan jika ini mengusulkan akuntansi perubahan diadopsi.

Perumahan komersial:

Dampak pada pasar Real Estat Komersial akan sangat besar dan akan memiliki dampak signifikan pada penyewa komersial dan tuan tanah. David Nebiker, Managing Partner of ProTenant (sebuah perusahaan real estat komersial yang berfokus pada membantu Denver dan perusahaan regional untuk menyusun strategi, mengembangkan, dan mengimplementasikan solusi fasilitas komprehensif jangka panjang) menambahkan “perubahan yang diusulkan ini tidak hanya memengaruhi para penyewa dan pemilik tanah, tetapi broker karena meningkatkan kompleksitas perjanjian sewa dan memberikan dorongan kuat bagi penyewa untuk melakukan sewa jangka pendek “.

Sewa jangka pendek menciptakan masalah pembiayaan bagi pemilik properti karena pemberi pinjaman dan investor lebih suka sewa jangka panjang untuk mengamankan investasi mereka. Oleh karena itu, tuan tanah harus mendapatkan pembiayaan untuk pembelian atau pembiayaan kembali sebelum penerapan peraturan ini, karena pembiayaan akan jauh lebih sulit di masa depan.

Perubahan akuntansi ini akan menambah beban administrasi pada perusahaan dan premi sewa untuk bangunan penyewa tunggal secara efektif akan dihilangkan. John McAslan, Associate di ProTenant menambahkan, “dampak dari perubahan yang diusulkan ini akan berdampak signifikan pada perilaku leasing. Para penyewa bangunan tunggal akan bertanya pada diri sendiri mengapa tidak hanya memiliki gedung, jika saya harus mencatatnya dalam laporan keuangan saya? ”

Di bawah aturan yang diusulkan, penyewa harus memanfaatkan nilai sekarang dari hampir semua “kemungkinan” kewajiban sewa guna usaha di neraca perusahaan. FASB memandang sewa pada dasarnya sebagai bentuk pembiayaan di mana pemilik membiarkan penyewa menggunakan aset modal, dengan imbalan pembayaran sewa yang mencakup pokok dan bunga, mirip dengan hipotek.

David Nebiker mengatakan “para regulator telah kehilangan titik mengapa sebagian besar bisnis menyewakan dan itu adalah untuk fleksibilitas ketika tenaga kerja mereka meluas dan berkontraksi, karena lokasi perlu diubah, dan bisnis lebih suka menginvestasikan uang mereka dalam menghasilkan pertumbuhan pendapatan, daripada memiliki real estat. “

Perubahan akuntansi yang diusulkan juga akan berdampak pada tuan tanah, terutama bisnis yang diperdagangkan secara publik atau memiliki utang publik dengan laporan keuangan yang diaudit. Pemilik dan perwalian mal akan diminta untuk melakukan analisis untuk setiap penyewa yang berlokasi di gedung atau mal mereka, menganalisis persyaratan hunian dan tarif sewa kontinjensi.

Tuan tanah, penyewa, dan pialang yang proaktif perlu membiasakan diri dengan standar yang diusulkan yang dapat berlaku pada tahun 2013 dan mulai menegosiasikan sewa yang sesuai.

Kesimpulan:

Hasil akhir dari perubahan akuntansi sewa yang diusulkan ini adalah beban kepatuhan yang lebih besar bagi penyewa karena semua sewa akan memiliki komponen pajak tangguhan, akan dilakukan di neraca, akan membutuhkan penilaian ulang berkala dan mungkin memerlukan pengungkapan laporan keuangan yang lebih rinci.

Oleh karena itu, lessor perlu tahu bagaimana menyusun dan menjual transaksi yang akan diinginkan untuk lessee di masa depan. Banyak penyewa akan menyadari bahwa aturan baru menghilangkan manfaat neraca keuangan yang diberikan FASB 13 di masa lalu, dan akan menentukan sewa guna usaha menjadi opsi yang kurang menguntungkan. Mereka mungkin juga melihat standar baru lebih rumit dan rumit untuk diperhitungkan dan diungkapkan. Akhirnya, itu akan menjadi tantangan bagi setiap broker real estat komersial dan lessor untuk menemukan pendekatan baru untuk pemasaran sewa real estat komersial yang membuatnya lebih menarik daripada memiliki.

Namun, perubahan akuntansi yang diusulkan ini ke FAS 13 berpotensi dapat merangsang kurangnya pasar real estat komersial pada tahun 2011 dan 2012 karena bisnis memutuskan untuk membeli properti daripada berurusan dengan masalah administrasi leasing pada tahun 2013 dan seterusnya.

Sebagai kesimpulan, direkomendasikan bahwa tuan tanah dan penyewa mulai mempersiapkan perubahan ini dengan meninjau sewa mereka dengan broker real estat komersial mereka dan membahas konsekuensi keuangan dengan CFO mereka, akuntan luar dan akuntan pajak untuk menghindari potensi kejutan keuangan jika / ketika akuntansi berubah diadopsi.

David Nebiker dan John McAslan dari ProTenant mengindikasikan bahwa seluruh tim perusahaan mereka terus mendidik diri mereka sendiri dan memberi nasihat kepada klien mereka tentang perubahan potensial ini secara proaktif.

Tambahan – Pengertian Sewa Modal dan Operasi:

Konsep dasar akuntansi sewa adalah bahwa beberapa sewa hanyalah sewa, sedangkan yang lain adalah pembelian yang efektif. Sebagai contoh, jika sebuah perusahaan menyewakan ruang kantor selama satu tahun, ruang tersebut bernilai hampir sama pada akhir tahun seperti saat sewa dimulai; perusahaan hanya menggunakannya untuk waktu yang singkat, dan ini adalah contoh dari sewa operasi.

Namun, jika sebuah perusahaan menyewa komputer selama lima tahun, dan pada akhir masa sewa, komputer tersebut hampir tidak berharga. Lessor (perusahaan yang menerima pembayaran leasing) mengantisipasi hal ini, dan membebankan lessee (perusahaan yang menggunakan aset) pembayaran leasing yang akan memulihkan semua biaya leasing, termasuk untung. Transaksi ini disebut sewa modal, namun pada dasarnya merupakan pembelian dengan pinjaman, karena itu aset dan liabilitas harus dicatat dalam laporan keuangan lessee. Pada dasarnya, pembayaran sewa modal dianggap sebagai pembayaran kembali pinjaman; depresiasi dan beban bunga, dan bukan biaya sewa, kemudian dicatat pada laporan laba rugi.

Sewa operasi biasanya tidak mempengaruhi neraca perusahaan. Namun, ada satu pengecualian. Jika sewa telah menjadwalkan perubahan pembayaran sewa (misalnya, kenaikan inflasi yang direncanakan, atau liburan sewa untuk enam bulan pertama), biaya sewa harus diakui atas dasar kesetaraan selama umur sewa. Perbedaan antara biaya sewa yang diakui dan sewa yang benar-benar dibayarkan dianggap sebagai kewajiban yang ditangguhkan (untuk lessee, jika sewa meningkat) atau aset (jika menurun).

Baik modal atau operasi, komitmen sewa minimum di masa depan juga harus diungkapkan sebagai catatan kaki dalam laporan keuangan. Komitmen sewa harus dibagi berdasarkan tahun selama lima tahun pertama, dan kemudian semua sewa yang tersisa digabungkan.

Sewa adalah modal jika salah satu dari empat tes berikut dipenuhi:

1) Sewa memberikan kepemilikan kepada penyewa pada akhir masa sewa;

2) Penyewa memiliki opsi untuk membeli aset dengan harga murah pada akhir masa sewa

3) Jangka waktu sewa adalah 75% atau lebih dari umur ekonomis aset.

4) Nilai sekarang dari sewa, menggunakan tingkat pinjaman tambahan penyewa, adalah 90% atau lebih dari nilai pasar wajar aset.

Masing-masing kriteria ini, dan komponennya, dijelaskan secara lebih rinci dalam FAS 13 (dikodifikasikan sebagai bagian L10 dari FASB Current Text atau ASC 840 dari Codification).



Solusi Kebutuhan Legalitas SIUJK tuantender.id

Comments